10年房租达360万,8成房源竟被抢,我们还是趁早买房吧!

2018年05月16日 17:33 融360说房

前段时间讨论热烈的北京万科翡翠书院项目又有新消息了。

据相关媒体报道,万科最终版的租赁方案中,租期方面,客户可以在3-10年之间任选。

租金并没有任何变化,选择10年租金,最低一次性缴纳180万房租,便不用在担心房租涨价的问题。

从实际成交数据来看,首批72套房源,已成功出租60套,值得注意的是,有55套房都是直接签了10年,而且都是180平米的叠拼户型,其中3年期和3年期的各有5套,均是90平米户型。

55套180平米叠拼户型直接签了10年,这房租可不是10年180万了,在万科此前曝光的方案中,180平米叠拼户型的月租金在3万-4万,所以这55套房10年期的实际租金应该在360万-480万。

10年租金360万,万科租出去了55套!

360万房租的房子到底长啥样,放几张图给大家看看:

该项目首批房源将于2020年交付,万科方面消息显示,自2020年开始,将由一批金融投资、科技和海淀区高精尖行业人群入住。他们至少要付出360万房租,当然,万科应该为他们提供了贷款方案。

在4月初万科第一次披露租赁方案时候,业内人士普遍不看好,由于万科在这块地上耗费了上百亿资金,而且只能靠未来几十年的房租慢慢收回,明显会亏本。甚至有媒体说,万科必将输的只剩内裤。

显然,并不如此。

一、万科肯定是赚的

首先,万科是一个超级大的企业,它的盘子非常大。2017年,万科总资产超过1,1万亿,年销售额达5500余亿,营业收入达2269亿,毛利率达到了587.9亿。对于这样的地产航母来说,搞一两个自持70年的项目并不是什么麻烦事。

对于自持70年占用太多现金流的问题,如果放在一个小房企身上可能是个问题,但对于万科来说,这却可能是笔赚钱的生意。

换个方式思考,那些担心万科亏本的人,或许骨子里还是认为“房子是用来炒的,而不是用来住的”,在炒房思维中,现金流是第一位的,几十年慢慢收回租金等于是走入了死地。

其次,万科敢拿这块地,就已经事先做好了调研,项目周边有相当数量的高收入人群,比如中关村科技园区,有85万人,其中43.5%具有海外教育背景,再筛选一批收入较高且愿意租房的客户,并不难。现在来看,万科前期调研还是相当可靠的。除了出租率有保证之外,租金其实还是会增长的,并不是所有的客户都选择一次性租10年。如果万科提供贷款,也会有贷款方面的收入。

第三,万科这块地可是住宅,即使不卖,它也会增值的。在房价上涨的过程中,理论上开发商卖的越多亏得越多。

当年李嘉诚在全国屯了多少地,什么都没开发就净赚十几倍。现在万科有地有房子,而且70后万科这块地的使用权有望延期,万科地和房子的钱都赚了。

还是那句话,万科不缺这上百亿的现金流,在北京这种城市自持一两个住宅项目,反而资产增值带来的收益更大。

万科经济型长租公寓——泊寓,已经运营了很多年,目前万科又在深圳搞了万村计划,全面参与深圳城中村租房改造计划。

万科有着长期的租房运营经验,也能充分利用REITs和租房政策降低融资成本,并能获取更高的收益率。

说到底,万科这个项目成功与否对普通人影响并不大,因为它是租房产品中的奢侈品,专供高精尖人群,体量非常小。

对租房者来说,平均租金的走势才更为重要。

二、房租分化的情况会出现

万科这个项目的顺利推进却传达了一个十分重要的信号:租房市场以成本定价几乎不存在障碍。房企拿了什么成本的地,就会有什么样的租金,不会出现类似新房市场限房价的问题。

其实也很好理解,租房收益率本来就低,再来限房租,谁来陪你玩呢?开发商都不是傻子,现在地块流拍宗数比2017年明显多了,很重要的原因就是限房价之后无利可图。

房企手中的地块,如果成本高,那么房租也肯定会更高。

而且,更多的存量房改造升级后进入租房市场,会拉高房租水平。本来这些房子的租金已经市场化了,再加上现在大量长租公寓涌进租房市场,他们收购存量房,改造再出租,考虑到改造成本和利润诉求,这些存量房的房租会涨得比较明显。

融360说房君参观过不少长租公寓,无论是存量房改造的合租公寓,还是厂房宿舍改造的独门独户公寓,其租金都比周边普通民房的租金要高。

三、租房开发贷可能会推高房价

另一个值得关注的问题是:大家都知道,考虑到稳租金,只租不售地块往往是领溢价成交,为了确保资产不流失,基本都由地方国企收入囊中。5月9日,北京市的国开行、农行、建行、华夏四家银行确定了具体融资方案。接下来预计会有其他城市跟进,但是随着大量廉价资金流向租房开发贷,这些地方国企会背负巨额的贷款,理论上地方政府都要为他们背书。

为了降负债,地方有没有可能通过卖地来降负债,果真如此,那么房价就难以稳得住了。

如果你对租房政策有信心,可以继续租房,但如果你想保险一点,那么买上一套房才行。

 

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