长租公寓的三种运营模式大比拼,孰优孰劣?

2018年05月16日 18:04 房东东


品牌型长租发展至今,也有三年有余,业内也经常有关于运营模式的讨论,也对比国内外成熟公司的模式进行比较,笔者根据多年的经验以及国内特点,进行一次抛砖引玉。
 


这三种模式的优劣点
 
重资产模式就是显然易见,就是通过大量资金持有物业资产的产权,通过持有运营后,实现推出,这种模式小企业一般无法参与,主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。
 
中资产模式是目前长租公寓普遍采取方式,包租一定年限的物业,投入装修改造,然后溢价出租,我们俗称为“二房东”模式,主要赚取的是租金差或者部分服务费。
 
轻资产模式相对重资产,无需用大量资金去持有物业,利用自己的品牌价值和会员体系,通过委托管理进行输出,收取管理费、加盟费等一种模式,目前酒店行业普遍采取这种方式,比如希尔顿、万豪、华住集团、铂涛集团等。
 
相比较中资产模式,一般也有人称“轻资产”模式为纯轻资产或者托管模式。
 
酒店的轻资产模式,所有的投入都是由业主方或者受托方全部投入,轻资产管理公司接受委托管理,但是轻资产管理公司委派在项目的人员,一般都由业主支付工资和费用。
 


纯轻资产的路好走吗?
 
笔者认为,纯轻资产的路目前不好走!
 
长租行业处于初级阶段,因为运营商自己的品牌溢价能力、底层管理能力、复制能力、供应链能力,都没有真正建设好,盲目地去输出管理,只会造成自己后院起火。
 
纵观经济型酒店发展之路,纯轻资产模式是被一步步验证,而不是一撮而就的!酒店资深人士黄先智这样认为。
 
他说,经济型酒店2002年起步的,真正大规模放开加盟,并从战略高度对待加盟是2008年到2009年之间,当时的市场背景是,金融危机资本市场更加谨慎,直营物业获取更难更贵,且一些项目无法过测算。相对而言加盟业主获取房源,在地资源更灵活,能过测算,而且从品牌输出方角度,模式更轻,规模发展速度更快,就大力发展加盟了。
 


加盟商最主要的诉求生意赚钱,投资上省钱。因此主要一些沟通聚焦在:
1. 签约期,不能放炮吹牛,承诺不合理的投资额和回收期,如果这时候承诺并调高加盟投资人预期,是为后面埋了大炸弹;
2. 投资筹建期,不完全按产品标准来,如果这一关不把住,品牌方无异于自毁长城;
3. 经营期业主要赚钱,做收益,这个要靠系统运营监管及培训,考验后台系统深度和效率,不能总指望哪个店长更厉害,如果频繁出现业主吵着换某某店长,那只能说明运营标准化及培训上不够;
4. 一般品牌方都不准加盟商干预经营,但是业主的监督尤其知情权一定要保障,譬如资金安全,这个业主的参与能规避大的风险纵观经济型酒店发展之路。
 
华住集团总裁兼城家公寓CEO金辉指出,加盟发展就是价值赋能,必须要建立以品牌为核心的获客能力,品牌溢价力和品牌规模为基础形成的运营效率提升,服务品质力、以及实现运营成本降低,这个过程规模化是形成品牌能力的门槛。所谓的纯轻资产模式可以尝试,现在还没到时间,也成为不了主流,1-2年后,城家公寓才会去真正去试水轻资产托管,现在还是要练内功!

全雳认为,现阶段,长租公寓的轻资产托管要谨慎看待!加盟和托管输出是品牌输出,本质上更是价值输出,如果自己的商业模式没测清楚,自己都不知道怎样能帮到加盟业主投资价值提升(可能是赚钱,可能是止损或其他收益效益),那后期一定是麻烦不断,品牌伤害大,一边大量签约一边大量解约,累死千军。
 
所以,现阶段,中和重资产模式依然是正确的选择!

 

作者全雳,房东东公寓学院创办人,同济大学讲师、清华大学公寓建筑标准小组成员、房东东金地研究分院院长,河南公寓管理协会名誉会长,江苏省房屋租赁专家委员会顾问、安徽省住房租赁专家委员会顾问、湖南省住房租赁专家委员会顾问,长期研究国内外住房租赁市场,参与国企租赁用地建设规划,三年发表文章超过600万字,先后为万科、碧桂园、华润置地、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等企业进行长租公寓的培训和咨询。

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来源:房东东
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